با عرض سلام و احترام و تبریک سال نو خدمت سرمایه گذاران گرامی پروژه ماهور. مفتخریم که گزارش عملکرد سال 1403 پروژه را به حضورتان ارائه نماییم.
هدف از این گزارش، ارائه تصویری از وضعیت پروژه در سال گذشته است. مقدمه : پروژه ماهور، واقع در بزرگراه حسینی الهاشمی، شهرک نفت ۲ شیراز، در خرداد ۱۳۹۸ با فراخوان عمومی پذیرهنویسی شد. این پروژه ۱۰ طبقه با زیربنای تقریبی ۸۷۰۰ مترمربع، شامل ۴۲ واحد مسکونی با طراحی مدرن و متراژهای متنوع، با ترکیب ۲۱ واحد سه خوابه و ۲۱ واحد دو خوابه، در هفت طبقه مسکونی، دو طبقه پارکینگ طبقاتی و طبقهی دهم که به سالن ورزشی، سالن اجتماعات و همچنین فضای بام سبز با طراحی دلنشین و امکاناتی نظیر باربیکیو، آبنما و آلاچیق اختصاص یافته است، در دست احداث می باشد. این پروژه طبق برنامه زمانبندی قرار بود تا پایان سال 1403 به پایان برسد، اما عواملی از جمله موارد ذیل سبب شدند که پروژه طبق برنامهریزی اولیه تا پایان سال ۱۴۰۳ به اتمام نرسد :
• همهگیری بیماری کرونا
• مشکلات اجرایی با پیمانکار اسکلت بتنی
• تلاطمهای بازار مالی و تورم فزاینده
• کاهش توان مالی کارکنان دولت
همچنین برخی از زیرساخت ها و امکانات خاص زیر با بهره گیری از مشاوره با متخصصین پیش بینی و باعث بهبود شرایط قبلی پروژه گردید که برخی از تغییرات شاخص شامل موارد زیر می باشد :
- اصلاح نقشه معماری و بهینه نمودن استفاده از فضای مفید و مشاع
- اختصاص چهار کور فیبر نوری مجزا برای هر واحد
- دو مسیر مجزای آنتن و ماهواره مرکزی برای هر واحد در دو ایستگاه مستقل جهت مولتیسوئیچها
- استفاده از کابلهای CAT-6 به جای کابلهای سنتی مخابرات
- شبکه مجزا برای سیستم آیفون تصویری، دوربینهای مداربسته و شبکه LAN داخلی
- تفکیک سیستم فاضلاب و ونت با استفاده از لوله های سایلنت لاوین با رنگبندی مجزا و قابل تشخیص برای مصرف کننده نهایی
- استفاده از نمای ترکیبی شامل : سرامیک پرسلان به روش اجرای خشک با سازه فلزی، ورق های خم کاری شده،فلاور باکس، آجر نسوز.
- استفاده حداکثری از فضای مفید تراس همانند جانمایی کندانسورهای اسپیلت در فضای پیش بینی شده در نما و ایجاد فضای مفید تراس، بجای نمای ساده سنتی
- طراحی معماری داخلی طبقات و پارکینگی، راه پله، لابی طبقات، سالن ورزشی و اجتماعات و بام سبز با مناسب ترین متریالهای اجرایی دکوراسیون داخلی
- طراحی و مهندسی نور در بخش نورپردازی نمای شب بهروزرسانی و بهینهسازی بخشهایی از پروژه موجب افزایش بهره وری در استفاده از امکانات و زیرساختهای در حال توسعه آتی کشور می گردد.
پیش گفتار :
در جدول زیر، خلاصهای از اطلاعات مربوط به امکانات پیشبینیشده و در حال اجرای پروژه، بههمراه آخرین پرداختی سرمایهگذاران برای هر واحد از آغاز پروژه، آورده شده است. این موارد شامل بخشهای کلی، خرید زمین، طراحی و خدمات مهندسی و همچنین تا پایان سال 1403 پیشرفت فیزیکی کلی پروژه به میزان 75 درصد میباشد.
همانطور که آمار و ارقام نشان می دهد تاکنون مجموع مبالغ وصولی از سرمایهگذاران تا پایان سال ۱۴۰۳ مبلغ ۵۳۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال(پنجاه و سه میلیارد و دویست میلیون تومان) بوده است و علیرغم تورم های شدید چند سال گذشته هزینه احداث هرمترمربع از پروژه تا کنون حدودا 61,۰۰۰,۰۰۰ریال(شش میلیون و صد هزار تومان) بوده است. شایان ذکر است تغییرات و امکانات اضافه شده در راستای بروز رسانی بوده که سرمایه گذاران گرامی در آینده نتایج مطلوب و ارزش افزوده حاصله را مشاهده خواهند نمود.
گزارش عملکرد سال 1403 پروژه ماهور شامل سه بخش ذیل می گردد :
بخش اول :عملکرد اجرایی سال 1403
تا ابتدای سال 1403،مطالبات باقیمانده از سال 1402 و 1401 پروژه در حال مدیریت بود. گزارشی تجمیعی از وصول مطالبات، شامل سررسید اقساط، نحوه وصولیها، مراحل انجام کار و بازه زمانی هر مرحله، متعاقباً تنظیم و ارائه خواهد شد. سال 1403 با چالشهایی نظیر عدم پرداخت به موقع اقساط توسط برخی از سرمایه گذاران، تأمین نشدن کامل بودجه مصوب و همچنین تورم 35 درصدی قیمت کالاهای مورد نیاز پروژه مواجه بودیم. با این حال، با تلاش تیم اجرایی، پیشرفت قابل توجهی در پروژه حاصل شد. پروژه در ابتدای سال 1403 در مراحل تکمیلی فاز یک تاسیسات مکانیکی و برقی قرار داشت و تا انتهای سال آیتم های زیر صورت پذیرفته است:
1- تکمیل فاز یک تاسیسات مکانیکی
2- اجرای فاز یک تاسیسات برقی
3- اخذ تاییدیه فاز یک تاسیسات مکانیکی و برقی و مجوز پوشش از دستگاه نظارت شهرداری
4- خرید مصالح مورد نیاز شیب بندی و کف سازی و دیوار چینی داکت ها شامل : ماسه و سیمان ، آجر
5- اجرای شیب بندی پشت بام
6- اجرای شیب بندی آشپزخانه ها و سرویس های بهداشتی و بالکن ها و کف سازی طبقات
7- اجرای کانال گالوانیزه جهت داکت فشار مثبت طبقات
8- اجرای کانال گالوانیزه جهت اگزازست فن زیر سقفی پارکینگ و رایزر تا پشت بام
9- اجرای بیش از 80درصدی ایزولاسیون رطوبتی انتظار آشپزخانه ها و سرویس های بهداشتی
10- خرید پروفیل فرانسوی جهت ساخت چهارچوب فلزی
11- اجرای ساخت، ضد زنگ و نصب چهارچوب های فلزی اتاقی و سرویسی واحدها
12- خرید و نصب داربست بندی فلزی جهت نما
13- خرید 200 تخته الوار روسی و قید کوبی آنها
14- خرید پروفیل های فلزی اجرای نمای خشک
15- اجرای حدود 80 درصد زیر سازی فلزی جهت نمای خشک
16- خرید آجر نسوز برند آذرخش و سرامیک پرسلان نما برند مرجان
17- اجرای حدود 70 درصد نما شامل: آجر به روش دوغابی، سرامیک چسبانی به روش خشک و نصب ورق و گریل
18- خرید متریال های مورد نیاز و اجرای فاز یک نورپردازی نمای شب
19- خرید کاشی آشپزخانه ها و سرویس های بهداشتی و حمل به طبقات
20- اجرای حدود 63 درصد سرامیک چسبانی بدنه آشپزخانه ها و سرویس های بهداشتی
21- اجرای والپست و دیوار چینی داکت های تاسیسات مکانیکی در طبقات مسکونی
22- طراحی معماری داخلی سالن اجتماعات و ورزشی، روف گاردن، لابی ها و راه پله طبقات
23- پرکردن چهارچوب های فلزی سرویس های بهداشتی با ملات ماسه سیمان
تمامی اقدامات فوق در سال ۱۴۰۳ اجرا شدهاند، اما بخشی از فعالیتهای پیشبینیشده به دلیل عدم تأمین منابع مالی در زمان مقرر، تا پایان سال به اتمام نرسیدند. با این حال، امیدواریم با تأمین مالی از سوی سرمایهگذاران و بهرهگیری از منابع مازاد واحدها در سال ۱۴۰۴، بتوانیم تاخیرات بهوجود آمده را با سرعت بیشتری جبران کنیم و پروژه را به مرحله تکمیل برسانیم.
بخش دوم : تامین منابع مالی در سال 1403 :
بخش سوم : بررسی و نتیجه گیری در خصوص بخش اول و دوم :
الف ) وضعیت پرداختی سرمایه گذاران (با توجه به تقویم سررسید اقساط ساخت):
عدم پرداخت به موقع اقساط توسط برخی سرمایه گذاران، منجر به کمبود نقدینگی و تأخیر در پیشرفت پروژه شده است. نحوه دریافت مطالبات نسبت به سررسید اقساط در هرسر رسید به شرح زیر میباشد:
ب) تأثیر تورم و پیامدهای عدم پرداخت به موقع اقساط:
برخی سرمایهگذاران با عدم پرداخت بهموقع اقساط، مشکلاتی مانند کمبود نقدینگی و تأخیر در پیشرفت پروژه ایجاد میکنند. این تأخیرها، بهویژه در شرایط تورمی، قدرت خرید پروژه را کاهش داده و در نتیجه، مشکلات بیشتری برای پیشبرد برنامههای پروژه ایجاد میشود. همانطور که جدول نشان میدهد، تا اول آذرماه تنها ۵۷ درصد از بودجه مصوب توسط سرمایهگذاران پرداخت شده است. این موضوع نهتنها بر تصمیمگیریهای تعاونی تأثیر منفی گذاشته، بلکه باعث شده برنامهریزیها با تأخیر مواجه شود. این تأخیرها حداقل ۳۰ درصد از توان مدیریتی را برای تأمین و اجرای پروژه کاهش داده است.
هرچه پرداخت اقساط به تأخیر بیفتد، ارزش واقعی مبالغ پرداختی به دلیل تورم کاهش مییابد و پروژه ناچار به خرید مصالح و تجهیزات با قیمتهای بالاتر میشود. این مسئله باعث افزایش کلی هزینههای پروژه شده و فشار مالی بیشتری را بر سایر سرمایهگذاران وارد میکند.
با توجه به تورم نزدیک به ۳۵ درصدی سال ۱۴۰۳، هزینههای پروژه به طور چشمگیری افزایش یافته است. این افزایش بهویژه در بخشهای خرید مصالح ساختمانی و تجهیزات قابل مشاهده است. همانطور که در جدول فوق الذکر مشخص است، بخش عمدهای از مبالغ در موعد مقرر توسط اعضا تأمین نشده است. این عدم پرداخت علاوه بر ایجاد کمبود نقدینگی، موجب تأخیر در خرید بهموقع مصالح و تجهیزات شده و در نتیجه هزینههای پروژه را افزایش داده است.
ج ) بررسی عملکرد اجرایی سال 1403 :
بخش چهارم : جمع بندی و سخن پایانی:
الویت ها و برنامه های تعاونی برای سال 1404 :
الف) پیگیری مطالبات معوق از سرمایه گذاران:
هیأت مدیره ضمن قدردانی از سرمایهگذاران خوشحساب و تأکید بر تعهد به حفظ حقوق ایشان، تلاش میکند با مدیریت صحیح منابع و تصمیمات مناسب، تأثیر تورم را کاهش داده و عقبماندگیهای ناشی از تأخیر پرداخت دیگر سرمایهگذاران را جبران کند.
همچنین از ابتدای سال 1404، هیأت مدیره اقدامات مختلفی برای پیگیری مطالبات سرمایهگذاران بدهکار انجام داده که شامل ارسال اخطارها، پیامکها و برقراری تماسهای مکرر، برگزاری جلسات حضوری و بررسی امکان اقدامات حقوقی و اداری است. در صورت ادامه عدم پرداخت، هیأت مدیره از تمامی ابزارهای قانونی برای احقاق حقوق سرمایهگذاران استفاده خواهد کرد و آمادگی همکاری و ارائه راهحلهای مناسب را نیز دارد.
ب) پیش بینی منابع برای بودجه پیشنهادی سال 1404
1- تامین منابع مالی از محل فروش واحدهای مازاد
هیات مدیره در حال بررسی و قیمت گذاری کارشناسی واحدهای مازاد برای پیش بینی در بودجه سال 1404 می باشد.
2- تامین منابع مالی از طریق واریز سرمایه گذاران :
با توجه به نیاز پروژه به تامین مالی جهت ادامه عملیات اجرایی در سال 1404، هیئت مدیره در حال بررسی و ارائه برنامه اجرایی و متناسب با آن تقویم سررسید پرداخت سال 1404 در مجمع عمومی سرمایه گذاران عضو در پروژه ماهور می باشد و با توجه به شرایط اقتصادی به دنبال راهکارهایی همانند رایزنی با برخی از بانک های عامل و در صورت موافقت بانک ها و تصویب وام پرداخت به متقاضیان ذینفع برای پیشبرد با سرعت منطقی می باشد.
3- درخواست واریز مبلغ علی الحساب :
به منظور مدیریت کار و جلوگیری از توقف عملیات اجرایی و تا زمان برگزاری مجمع داخلی پروژه، از تمامی اعضا درخواست میشود طبق جدول نسبت به پرداخت مبلغ علی الحساب اقدام نمایند :
لازم به ذکر است مبلغ واریزی علی الحساب جدول فوق جزو مبالغ پرداختی سال 1404 لحاظ می گردد.
ج- پیشرفت جمعی با تفاهم و تخصص :
1- فلسفه وجودی تعاونیها، بر همکاری جمعی و استفاده از سرمایههای خرد برای اجرای پروژههای کلان استوار است. تحقق این هدف مستلزم همکاری قوی و عملکرد هماهنگ میان سرمایهگذاران، هیأت مدیره و تیم اجرایی است. ضعف در هر بخش میتواند بر نتیجه عملکرد جمعی تأثیر منفی بگذارد. نگاه مثبت ارکان تعاونی به همدیگر و پرهیز از ارائه نظرات شخصی و ایجاد شبهه در اذهان در مقابل تصمیمات متخصصان و تیم اجرایی، به انسجام و بهبود عملکرد کمک میکند؛ هرچند ممکن است در نهایت تمام انتظارات به طور کامل برآورده نشود.
2- هیات مدیره صمیمانه از سرمایهگذاران دعوت میکند تا با هماهنگی قبلی از محل پروژه بازدید کرده و در جریان جزئیات اجرایی قرار گیرند. این بازدیدها فرصت مناسبی است تا با گفتوگوی مستقیم با نمایندگان تعاونی، تمامی ابهامات برطرف گردد و شفافیت لازم ایجاد شود.
3- هیأت مدیره می پذیرد که ممکن است برخی از تصمیمات از دیدگاه برخی سرمایهگذاران دارای ایراد یا نواقص باشد و یا نتواند تمامی انتظارات آنان را برآورده کند. بنابراین، از سرمایهگذاران محترم تقاضا داریم با نگاهی مثبت و سازنده، و بدون بزرگنمایی اشتباهات یا کاستیهای احتمالی، در راستای تحقق اهداف مشترک و پیشبرد پروژه همکاری و مشارکت نمایند.
4-هیات مدیره با احترام به کلیه سرمایهگذاران اعلام میدارد که تمامی تصمیمات متخذه، بر اساس بررسیهای کارشناسی و با هدف حفظ منافع جمعی اتخاذ شده است. ممکن است برخی تصور کنند تصمیمات در جهت مخالف منافع ایشان است، اما تاکید میکنیم که این نگاه نیاز به بازنگری دارد. تمامی مصوبات پس از مطالعات تخصصی و با در نظر گرفتن منافع همه ذینفعان به تصویب میرسد. هیات مدیره همواره حافظ حقوق سرمایهگذاران بوده و در صورت نیاز، از هیچ تلاشی دریغ نخواهد کرد. از همراهی و اعتماد شما سپاسگزاریم و امیدواریم با همدلی و همکاری جمعی، هرچه سریعتر به اهداف مشترک دست یابیم.
در پایان، ضمن ارائه تصاویر پیوست از پیشرفت پروژه و طراحیهای انجام شده برای بخشهای مختلف اجرایی، از شما دعوت میشود برای ارتباط بهتر و موثر، مشاهده وضعیت پروژه، ارائه نظرات و پیشنهادات، به سایت تعاونی مراجعه نمایید:
لینک ورود به سامانه واریزیها و ارتباط با مدیران تعاونی
لینک مشاهده تصاویر پیوست مربوط به پروژه
با همکاری شما، امیدواریم پیشبرد پروژه به بهترین نحو ممکن انجام شود.
شماره حساب صادرات:
0103482151009
شماره شبا:
IR900190000000103482151009
تعاونی مسکن کارکنان پالایشگاه پارسیان