گزارش عملکرد سال 1404 پروژه ماهور

1. با سلام و احترام ، بدینوسیله گزارش عملکرد سال ۱۴۰۴ پروژه ماهور به حضور سرمایه‌گذاران محترم تقدیم می‌گردد. این گزارش برای ارائه تصویری از وضعیت اجرایی و مالی پروژه در سال گذشته تهیه شده است.
2. مقدمه : پیرو گزارش عملکرد سال ۱۴۰۳ پروژه مسکونی ماهور، این گزارش به منظور بررسی روند اجرا، وضعیت مالی و ارزیابی پیشرفت پروژه در مقایسه با برنامه زمان‌بندی و بودجه مصوب سال جاری تهیه شده است. در این گزارش، ضمن مرور کلی وضعیت فعلی پروژه، میزان تحقق اهداف اجرایی و مالی نسبت به پیش‌بینی‌های اولیه تحلیل می‌شود. همچنین چالش‌ها و موانعی که باعث تغییر در روند پیشرفت یا نحوه تخصیص منابع شده‌اند، شناسایی و بررسی خواهند شد.
3. پیش گفتار : در جدول زیر، خلاصه‌ای از اطلاعات آخرین پرداختی سرمایه‌گذاران برای هر واحد از آغاز پروژه، آورده شده است. این موارد شامل بخش‌های کلی، خرید زمین، طراحی و خدمات مهندسی تا پایان سال 1404 می‌باشد.

تاکنون مجموع مبالغ وصولی از سرمایه‌گذاران تا پایان سال 1404 مبلغ 819/000/000/000 ریال بوده است و علیرغم تورم های شدید، بروز جنگ و چالش های زیاد سالیان اخیر هزینه احداث هرمترمربع از پروژه تا کنون حدودا 94/000/000 ریال بوده است، شایان ذکر است تغییرات ارزش افزوده در حوزه مسکن به خصوص در بخش تعاونی ها با رشد قابل توجهی در سال اخیر روبرو بوده است که در قیاس با هزینه ساخت، می توان گفت سرمایه گذاری در این بخش بسیار کم ریسک و مطلوب بوده است.

گزارش عملکرد سال 1404 پروژه ماهور شامل سه بخش ذیل می گردد :

بخش اول : عملکرد اجرایی سال 1404

در ابتدای سال ۱۴۰۴، مدیریت مطالبات باقی‌مانده از سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ در دستور کار بود. اما سال جاری با چالش‌های بسیار بیشتری نسبت به سال‌های گذشته همراه شد، از جمله: عدم پرداخت به‌موقع اقساط توسط برخی سرمایه‌گذاران، تأمین نشدن کامل بودجه مصوب، نرخ تورم ۴۳ درصدی (بر اساس اعلام مرکز آمار ایران)، وقوع دو جنگ گسترده، کمبود نیروی انسانی، تأخیر در تحویل کالاها در شرایط بحرانی، تعطیلی‌های مکرر اصناف، قطعی‌های پیاپی برق در تابستان و افزایش بی‌سابقه قیمت برخی کالاهای ساختمانی.

با وجود این موانع، با تلاشهای مستمر و بدون تعطیلی کار حتی در بحرانی ترین شرایط، پیشرفت قابل ‌توجهی در پروژه حاصل شد، به طوری که تا پایان سال، موارد زیر محقق گردید:

1. 1.    خرید و نصب داربست ضلع غربی و ضلع جنوبی
2. 2.    اجرای نمای سنگ بخش نورگیر به شیوه دوغابی
3. 3.    اجرای نمای سرامیک ضلع غربی
4. 4.    ساخت و نصب فنس فلزی در بخش نورگیر
5. 5.    ساخت و نصب استراکچر زیرسازی و گیریل های جلو تراس ها
6. 6.    ساخت و نصب استراکچر و گریل های سراسری در نما
7. 7.    ادامه خرید و خم کاری ورق های مورد نیاز نما و اجرای فلاور باکس های مقابل سالن ها و تراس ها
8. 8.    آهن کشی روی جان پناه پشت بام و نصب لاین نوری آن
9. 9.    ساخت، ضد زنگ و نصب ساب فریم درب و پنجره واحدهای مسکونی
10. 10.  ساخت و ضد زنگ و نصب ساب فریم های پنجره های راه پله
11. 11.  خرید مصالح و اجرای ایزولاسیون رطوبتی کف سرویس های بهداشتی و آشپزخانه ها و بالکنهای واحدهای مسکونی
12. 12.  خرید و اجرای ایزولاسیون رطوبتی پشت بام واحدهای مسکونی و سالن اجتماعات و ورزشی
13. 13.  خرید و اجرای سیم کشی طبقات 7 تا 1 مسکونی و بخشی از لابی
14. 14.  خرید سنگ توالت تخت و سرامیک سرویس های بهداشتی و حمل به طبقات
15. 15.  اجرای کامل سنگ توالت تخت و سرامیک کف سرویس های بهداشتی در طبقات مسکونی
16. 16.  خرید و تخلیه سرامیک بدنه راه پله و حمل به طبقات و اجرای کامل سرامیک بدنه راه پله
17. 17.  خرید و تخلیه سرامیک بدنه بالکن های بخش نورگیر و حمل به طبقات و اجرای کامل سرامیک بدنه بالکن های بخش نورگیر
18. 18.  خرید و تخلیه سرامیک کف واحدهای مسکونی و حمل به طبقات و اجرای سرامیک کف واحدهای مسکونی از طبقه هفتم تا طبقه سوم مسکونی(بجز راهرو و سالن واحدهای1 ، بدلیل حمل مصالح به طبقات از این سالن ها و جلوگیری از آسیب به سرامیک)
19. 19.  خرید و تخلیه سرامیک کف لابی ها و دپو در پروژه
20. 20.  انتقال مصالح از جمله ماسه و سیمان به طبقات جهت اجرای سرامیک کف واحدهای مسکونی
21. 21.  ادامه اجرای نما در بخش آجر نسوز در ضلع شرقی
22. 22.  خرید پودر بندکشی و انجام عملیات بندکشی بخش‌های آجر نمای نسوز
23. 23.  خرید و نصب و راه اندازی ژنراتور برق اضطراری
24. 24.  دیوار چینی فضای نورگیر جهت تفکیک واحدهای همجوار و پروژه ماهور با بلوک همجوار
25. 25.  خرید قوطی و اجرای کامل شاسی کشی فلزی سقف کاذب ترمووود بالکن ها
26. 26.  خرید میل ترانس و ساخت و نصب حفاظ جلوی پنجره های قدی سالن واحدها
27. 27.  هوابند کردن بالای دیوار سرویس ها و ترمیم دیوارچینی و نرمه کشی
28. 28.  ورود مصالح رنگ آمیزی از جمله بتونه ، ضد زنگ و رنگ فوری خودرویی و شروع رنگ آمیزی بخش های فلزی نما
29. 29.  نصب چهار چوب کلیه درهای دود بند در راه پله طبقات مسکونی و سالن اجتماعات و ورزشی
30. 30.  عقد قرارداد ، واریز پیش پرداخت و سفارش ساخت کلیه پنجره های UPVC واحدهای مسکونی و سالن اجتماعات و و ورزشی
31. 31.  عقد قرارداد ، واریز پیش پرداخت و سفارش کلیه درهای ضد سرقت واحدهای مسکونی
32. 32.  خرید تیرآهن و شاسی کشی مخازن بالای پشت بام و ساخت پله استخری جهت خرپشته
33. 33.  عقد قرارداد سفید کاری واحدهای مسکونی

تمامی اقدامات فوق در سال 1404 اجرا شده‌اند، اما بخشی از فعالیت‌های پیش‌بینی‌شده به دلیل عدم تأمین منابع مالی در زمان مقرر، تا پایان سال به اتمام نرسیدند. با این حال، امیدواریم با تأمین مالی از سوی سرمایه‌گذاران بتوانیم تاخیرات به‌وجود آمده را با سرعت بیشتری جبران کنیم و پروژه را به مرحله تکمیل برسانیم.

بخش دوم : تامین منابع مالی در سال 1405 :

نمودار ورود پول  و نیاز پروژه در دوره یکساله 1404 :

بخش سوم : بررسی و نتیجه گیری در خصوص بخش اول و دوم :

الف ) وضعیت پرداختی سرمایه گذاران (با توجه به تقویم سررسید اقساط ساخت):

بدون شک یکی از موانع اجرایی در پروژه های مشارکتی همانند تعاونی ها، عدم پرداخت به موقع اقساط توسط برخی سرمایه گذاران است که منجر به کمبود نقدینگی و تاثیر آن بر برنامه زمانبندی پروژه می باشد، در جدول زیر نحوه دریافت مطالبات نسبت به سررسید اقساط در هرسر رسید آورده شده است:

ب) تأثیر تورم و پیامدهای عدم پرداخت به موقع اقساط:

در سال ۱۴۰۴، تأخیر برخی سرمایه‌گذاران در پرداخت اقساط، روند تأمین منابع مالی پروژه را کند کرده و موجب نوسان در نقدینگی شده است. این وضعیت، در شرایط تورمی فعلی، قدرت خرید پروژه را کاهش داده و اجرای بخش‌هایی از برنامه زمان‌بندی را با وقفه مواجه کرده است. بر اساس اطلاعات ثبت‌شده، تا پایان سال حدود 72 درصد از بودجه مصوب توسط سرمایه‌گذاران تأمین شده است. این سطح از تحقق مالی بر تصمیم‌گیری‌های مدیریتی و اولویت‌بندی فعالیت‌ها اثر گذاشته و سرعت اجرای عملیات را کاهش داده است.

افزایش فاصله میان زمان تعهد و پرداخت واقعی، باعث افت ارزش مبالغ در اثر تورم و افزایش هزینه تأمین مصالح و تجهیزات شده است. این روند فشار مالی بیشتری بر کل پروژه، از جمله سرمایه‌گذارانی که پرداخت‌های منظم دارند، وارد کرده و توازن مالی را تا حدی برهم زده است. در شرایط تورم حدود ۴۳ درصدی سال جاری، رشد قیمت مصالح و تجهیزات، چالش اصلی در حفظ نقدینگی و کنترل هزینه‌ها بوده است. کمبود منابع در برهه‌های حساس، خرید به‌موقع اقلام مورد نیاز را مختل کرده و منجر به افزایش هزینه‌های اجرایی شده است. از این‌رو، بازنگری در شیوه دریافت اقساط و پیش‌بینی منابع جایگزین، می‌تواند به حفظ ثبات مالی پروژه و اجرای منظم‌تر برنامه زمان‌بندی کمک کند.

ج ) بررسی عملکرد اجرایی سال 1404 :

همان‌گونه که در جدول فوق مشاهده می‌شود، درصد وزنی پیش‌بینی‌شده برای آیتم‌های اجرایی سال ۱۴۰۴ معادل 17.85 درصد از کل پروژه بوده است. در این میان، برخی آیتم‌ها از پیشرفت فیزیکی مطلوبی برخوردار بوده‌اند، اما در برخی بخش‌ها از جمله نصب آسانسور، سفیدکاری و اجرای سنگ پله و پاگردها هیچ‌گونه عملیات اجرایی صورت نپذیرفته است.

در خصوص آسانسور، با توجه به لزوم تأمین بخش قابل توجهی از هزینه قرارداد در ابتدای کار و عدم امکان تأمین منابع مالی مورد نیاز در طول سال، اجرای این آیتم به تعویق افتاد.

همچنین اجرای سنگ پله و پاگردها و عملیات سفیدکاری برای ماه‌های بهمن و اسفند پیش‌بینی شده بود، اما به دلایلی از جمله تعطیلی برخی فروشگاه‌ها در مقطع آغاز جنگ و نیز عزیمت نیروهای پیمانکاران به شهرهای محل سکونت خود، امکان اجرای این بخش‌ها فراهم نگردید.

در مقابل، برخی فعالیت‌ها متناسب با نیازهای اجرایی پروژه، الزامات فنی و شرایط اضطراری در اولویت قرار گرفته و اجرا شده است. از جمله این اقدامات می‌توان به خرید و راه‌اندازی ژنراتور برق اضطراری، اجرای نمای سنگی نورگیر، نصب حفاظ و فنس‌کشی نورگیر، شاسی‌کشی مخازن پشت‌بام و همچنین انجام بخشی از عملیات اجرایی که با استفاده از نیروهای استادکار و کارگران روزمزد قابل اجرا بوده است اشاره نمود.

مجموع فعالیت‌های انجام‌شده معادل 12.92 درصد از 17.85 درصد برنامه پیش بینی شده سال 1404 بوده و به عبارتی برنامه پیش بینی شده سال 1404 ، حدودا 72 درصد پیشرفت فیزیکی داشته و در مجموع 87.9 درصد پیشرفت فیزیکی کل پروژه تا پایان سال 1404 محقق گردید.

بخش چهارم : جمع بندی و سخن پایانی:

اولویت ها و برنامه های تعاونی برای سال 1405 :

الف) پیگیری مطالبات معوق از سرمایه گذاران:

هیأت مدیره همواره حفظ منافع کلیه سرمایه‌گذاران و صیانت از ارزش منابع مالی پروژه را به عنوان یکی از اولویت‌های اصلی خود دنبال نموده است. در همین راستا، با برنامه‌ریزی و تخصیص هدفمند منابع موجود، تلاش شده است آثار ناشی از افزایش هزینه‌ها تا حد امکان کنترل و مدیریت شود.

همچنین در سال گذشته و از ابتدای سال ۱۴۰۴ اقدامات متعددی به منظور وصول مطالبات معوق و ساماندهی وضعیت سرمایه‌گذاران بدهکار در دستور کار قرار گرفت که این اقدامات شامل اطلاع‌رسانی‌های مستمر، ارسال اخطارهای کتبی و الکترونیکی، برقراری ارتباط تلفنی، برگزاری جلسات حضوری و بررسی راهکارهای قانونی و اجرایی برای تسریع در وصول مطالبات بوده است.

ب) پیش بینی منابع برای بودجه پیشنهادی  سال 1405

1- تامین منابع مالی از محل فروش واحدهای مازاد

هیات مدیره در حال بررسی و قیمت گذاری کارشناسی واحد مازاد باقیمانده برای پیش بینی در بودجه سال 1405 می باشد که این مبلغ از اقساط برآورد شده سال جاری سرمایه گذاران کسر و برای آیتم های باقیمانده هزینه خواهد شد.

2- تامین منابع مالی از طریق واریز سرمایه گذاران :

با توجه به ضرورت تأمین منابع مالی مورد نیاز جهت تداوم و تسریع عملیات اجرایی پروژه در سال ۱۴۰۵، هیأت مدیره در حال تدوین برنامه اجرایی سال آتی و زمان‌بندی تعهدات مالی متناسب با آن است که پس از بررسی، جهت تصویب در مجمع عمومی سرمایه‌گذاران پروژه ماهور ارائه خواهد شد.

در همین راستا و با توجه به شرایط اقتصادی موجود، هیأت مدیره علاوه بر بررسی راهکارهای متعارف تأمین مالی، مذاکرات و توافقات اولیه‌ای را با بانک قرض‌الحسنه مهر ایران به انجام رسانده است تا همانند دوره‌های گذشته، امکان بهره‌مندی سرمایه‌گذاران واجد شرایط از تسهیلات حمایتی فراهم گردد. پیش‌بینی می‌شود اجرای این طرح، ضمن کاهش فشار مالی بر سرمایه‌گذاران، زمینه تأمین به‌موقع منابع مورد نیاز پروژه را فراهم نموده و به تسریع روند اجرایی و دستیابی به اهداف پیش‌بینی‌شده کمک نماید.

هیأت مدیره امیدوار است با همکاری و همراهی سرمایه‌گذاران و بهره‌گیری از ظرفیت‌های تأمین مالی موجود، شرایط لازم برای پیشبرد پروژه با سرعت و کیفیت مطلوب در سال پیش رو فراهم گردد.

3- درخواست واریز مبلغ علی الحساب :

به منظور تأمین نقدینگی مورد نیاز پروژه در ماه‌های ابتدایی سال و جلوگیری از ایجاد وقفه در روند اجرای عملیات ساختمانی، هیأت مدیره در ابتدای سال ۱۴۰۵ نسبت به اعلام و دریافت مبالغی به صورت علی‌الحساب اقدام نمود. جزئیات این مبالغ مطابق جدول زیر است:

با توجه به نقش مؤثر این منابع در تأمین هزینه‌های جاری پروژه، از سرمایه‌گذارانی که تاکنون نسبت به پرداخت مبالغ فوق اقدام ننموده‌اند درخواست می‌شود در اسرع وقت نسبت به تسویه آن اقدام نمایند تا امکان برنامه‌ریزی و اجرای مستمر فعالیت‌های پروژه فراهم باشد.

شایان ذکر است مبالغ واریزی موضوع این بخش، به عنوان بخشی از آورده و پرداخت‌های سال ۱۴۰۵ سرمایه‌گذاران منظور شده و در محاسبات مالی سال جاری لحاظ خواهد شد.

ج- همدلی، اعتماد و مشارکت در مسیر تکمیل پروژه

پیشرفت و موفقیت پروژه ماهور در گرو همکاری و همراهی تمامی ارکان آن، شامل سرمایه‌گذاران، هیأت مدیره و عوامل اجرایی است. تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که همدلی، اعتماد متقابل و تمرکز بر اهداف مشترک، مهم‌ترین عامل عبور از چالش‌ها و دستیابی به نتایج مطلوب بوده است.

هیأت مدیره ضمن استقبال از دیدگاه‌ها، پیشنهادها و انتقادات سازنده، از سرمایه‌گذاران محترم دعوت می‌نماید در صورت تمایل با هماهنگی قبلی از پروژه بازدید نموده و از نزدیک در جریان روند اجرایی و پیشرفت فعالیت‌ها قرار گیرند.

بدیهی است تمامی تصمیمات و اقدامات هیأت مدیره با اتکا به بررسی‌های کارشناسی، محدودیت‌های اجرایی و با هدف حفظ منافع جمعی اتخاذ می‌شود. امید است با استمرار همکاری، اعتماد و مشارکت سرمایه‌گذاران، روند تکمیل پروژه با سرعت و کیفیت مناسب ادامه یافته و اهداف پیش‌بینی‌شده محقق گردد.

در پایان، ضمن ارائه تصاویر پیوست از پیشرفت پروژه و طراحی‌های انجام شده برای بخش‌های مختلف اجرایی، از شما دعوت می‌شود برای ارتباط بهتر و موثر، مشاهده وضعیت پروژه، ارائه نظرات و پیشنهادات، به سایت تعاونی مراجعه نمایید:

 

« جهت مشاهده تصاویر این گزارش اینجا کلیک کنید »