گزارش عملکرد پروژه برج پارسیان

با عرض سلام و احترام، مفتخریم که گزارش عملکرد از انتهای سال 1402 تا پایان 1403 پروژه برج پارسیان  را به حضورتان ارائه نماییم. هدف از این گزارش، ارائه  تصویری از وضعیت پروژه بعد از برگزاری مجمع مورخ 18/09/1402 می باشد.

مقدمه :

پروژه برج پارسیان موسوم به پروژه گلدشت حافظ از ابتدای سال 1390 کار ساخت و احداث آن آغاز شد و با اتمام مراحل ساخت و بهره برداری موقت اکنون بیش از 70 درصد مجتمع مسکونی گردیده  است، تا کنون براساس گزارش های مالی ارائه شده جمعا به 216.408.301.366 ریال در این پروژه هزینه گردیده که در سر فصل هر گزارش شرح دقیق تری از وضعیت مالی پروژه ارائه می گردد.

پیش گفتار :

در جدول زیر، خلاصه‌ای از اطلاعات مربوط به آخرین پرداختی سرمایه‌گذاران بر اساس نوع واحد از آغاز پروژه تا پایان سال 1403 و امکانات پیش‌بینی‌شده آورده شده است. این موارد شامل بخش‌های کلی : خرید زمین، طراحی و خدمات مهندسی تا مرحله اتمام پیشرفت فیزیکی کار و مسکونی شدن موقت قبل از اخذ مجوز پایان کار می‌باشد.

بر اساس اطلاعات موجود، مجموع مبالغ مصوب تا پایان سال ۱۴۰۳ به مبلغ ۲۱۶,۴۰۸,۳۰۱,۳۶۶ ریال رسیده است. هزینه هر مترمربع ساخت پروژه، شامل خرید زمین، خدمات مهندسی(طراحی ها، نظارت ها، مجری ذیصلاح)، پروانه ساختمانی، آماده‌سازی و محوطه‌سازی، احداث بنا، ساخت پست و شبکه برق، تأسیسات آب و فاضلاب، سهم هزینه شبکه گاز، زیرسازی مسیر مواصلاتی به همراه اجرای آسفالت و موارد دیگر، حدوداً ۱۸,۸۵۰,۰۰۰ ریال (معادل یک میلیون و هشتصد و هشتاد و پنج هزار تومان) بوده است. این هزینه‌ها بر اساس فرضیه‌ای ارائه شده که اعضا تمام اقساط خود را مطابق زمان‌بندی مصوب و بدون تأخیر پرداخت کرده باشند. در ادامه، علاوه بر ارائه جزئیات زمان‌بندی اقساط، اطلاعات مربوط به انحراف از میانگین مطالبات نیز آورده شده است تا دیدگاهی دقیق‌تر و شفاف‌تر در اختیار سرمایه گذاران قرار گیرد:

الف) جدول اقساط واحدهای A  : (مبالغ به ریال)

توضیحات :

1-    در ردیف های 50 – 52 – 54 – 56 مبالغ اقساط هر واحد با توجه به متراژ ممکن است متفاوت باشد و در این جدول مبلغ میانگین ذکر گردیده است.

2-   در ردیف 64 با توجه به ابعاد انباری مبلغ هر واحد نسبت به واحدهای دیگر متفاوت است و در این جدول مبلغ میانگین ذکر گردیده است.  

ب) جدول اقساط واحدهای B : (مبالغ به ریال)

توضیحات :

1-    در ردیف های 50 – 52 – 54 – 56 مبالغ اقساط هر واحد با توجه به متراژ ممکن است متفاوت باشد و در این جدول مبلغ میانگین ذکر گردیده است.

2-   در ردیف 64 با توجه به ابعاد انباری مبلغ هر واحد نسبت به واحدهای دیگر متفاوت است و در این جدول مبلغ میانگین ذکر گردیده است.  

ج) جدول اقساط واحدهای C : (مبالغ به ریال)

توضیحات :

1-    در ردیف های 50 – 52 – 54 – 56 مبالغ اقساط هر واحد با توجه به متراژ ممکن است متفاوت باشد و در این جدول مبلغ میانگین ذکر گردیده است.

2-   در ردیف 64 با توجه به ابعاد انباری مبلغ هر واحد نسبت به واحدهای دیگر متفاوت است و در این جدول مبلغ میانگین ذکر گردیده است.  

د) جدول اقساط واحدهای D : (مبالغ به ریال)

توضیحات :

1-   در ردیف های 50 – 52 – 54 – 56 مبالغ اقساط هر واحد با توجه به متراژ ممکن است متفاوت باشد و در این جدول مبلغ میانگین ذکر گردیده است.

2-   در ردیف 64 با توجه به ابعاد انباری مبلغ هر واحد نسبت به واحدهای دیگر متفاوت است و در این جدول مبلغ میانگین ذکر گردیده است.

3-   با توجه به اینکه واحدهای D کوچکترین واحدهای مجتمع هستند از پرداخت اقساط اضافه متراژ در ردیف های 53 و 55 معاف بوده اند.

اطلاعات و امکانات پروژه برج پارسیان شامل جدول کلی زیر می باشد :

گزارش عملکرد پروژه برج پارسیان پس از مجمع مورخ 1402/09/18 شامل چهار بخش ذیل می گردد :

بخش اول : تصمیم گیری :

در تاریخ 18/09/1402 مجمع عمومی عادی بطور فوق العاده با حضور سرمایه گذاران پروژه برج پارسیان در پنج مرحله برگزار و مصوبات زیر به تصویب مجمع رسید :

بند 1-ارایه گزارش کامل پروژه از ابتدا  تا این مرحله : شرح کار پروژه از ابتدا و نحوه گرفتن پروانه تا مرحله فعلی بصورت کامل ارائه گزارش گردید و شرحی از استحکام، قابلیت و نقاط قوت انجام کار ارائه و همچنین در ادامه مدیر فنی و مهندسی اتحادیه بعنوان مدعو جلسه شرح کاملی از پیگیری های اتحادیه در خصوص احداث شبکه های زیر ساخت شهرک نفت1 ایراد فرمودند و مسائل و مشکلات پیش رو را کاملا بازگو نمودند و در ادامه انعقاد قرارداد احداث جاده، جدول و پیاده روهای شهرک را تایید نمود که بعد از محاسبه دقیق و اعلام اتحادیه، تعاونی مسکن کارکنان پالایشگاه پارسیان می بایست قدرالسهم خود را از احداث جاده و جدول گذاری و پیاده رو را به حساب اتحادیه واریز نماید.

بند2- ارایه گزارش آب شستگی وپرونده قضایی آن: طبق دادنامه ابلاغی به شماره 9810100704913032 مورخ 30/10/1398 ، نتیجه دادگاه مشخص که کل خسارات وارده 8.200.000.000 ریال محاسبه گردیده و طبق شرح زیر از عوامل مقصر اخذ می گردد:

الف: هیات مدیره تعاونی به میزان 20 درصد به مبلغ 1.640.000.000 ریال که از محل مطالبات هیات مدیره بابت پاداش کسر می گردد.

ب : شرکت پیمانکار سازه به میزان 20 درصد به مبلغ 1.640.000.000 ریال که قبل از صدور رای نهایی و طبق دستورجلسه مجمع 20/10/1394 با مبلغ 1.200.000.000 ریال طی 9 فقره چک به شرح جدول ذیل دریافت و با شرکت فوق تهاتر گردید.

ج : شرکت مهندسی مشاور خاک(با مسئولیت محدود که بعنوان مشاور مطالعات خاک اتحادیه کلیه محاسبات مربوطه را در شهرک نفت1 انجام داده و طرف قرارداد این تعاونی نبوده است) به میزان 15 درصد به مبلغ 1.230.000.000 ریال که تا کنون اموالی از شرکت مذکور برای توقیف شناسایی نگردیده است و موضوع تحت پیگیری می باشد.

د : اتحادیه به میزان 5 درصد به مبلغ 410.000.000 ریال که به هیات مدیره اجازه داده می شود در قالب هزینه های فیمابین با آن اتحادیه تهاتر نماید.

هـ : شرکت مجری ذیصلاح پروژه به میزان 15 درصد به مبلغ 1.230.000.000 ریال که به هیات مدیره اجازه داده می شود در قالب بخشی از مانده مطالبات مجری با ایشان تهاتر نماید.

و : ناظر سازه به میزان 5 درصد به مبلغ 410.000.000 ریال که به هیات مدیره اجازه داده می شود در قالب بخشی از مانده مطالبات ناظر سازه با ایشان تهاتر نماید.

ز : مهندس محاسب سازه به میزان 20 درصد به مبلغ 1.640.000.000 ریال در قالب هزینه محاسبات سازه، کسر سهمیه و همچنین افزایش تراس های پیشرونده در پروژه برج پارسیان طبق دستور جلسه مجمع تاریخ 20/10/1394 تهاتر گردید.

بند3- ارایه گزارش پرونده قضایی خرید تجهیزات آسانسور: طبق دادنامه ابلاغی به شماره 9909977119201021 مورخ 20/06/1399 ، نتیجه دادگاه مشخص که طرف مقابل محکوم به کلاهبرداری و 3 سال حبس و رد مال گردیده که نامبرده به قید وثیقه از زندان خارج و در حال حاضر متواری می باشد، تعاونی مسکن طرح دعوی مجددی علیه ایشان در قالب خیانت در امانت و استرداد لاشه چک های موجود در دست ایشان نموده که در حال پیگیری می باشد.  

  بند4- ارایه گزارش برآورد هزینه های مورد نیاز تا انجام مراحل شروع پایان کار و اخذ نقشه های تک خطی :

بند5- اختتام قراردادها با نهادهای مرتبط از جمله شهرداری، ناظرین، نظام مهندسی و اخذ عدم خلاف از مراجع ذیصلاح:

بند6- ارایه گزارش مالی پروژه:  با توجه به برآورد جداول فوق(برآورد هزینه ها و بدهی به ناظرین) هزینه کل پیش بینی شده علی الحساب جمعا به میزان 54.510.000.000 ریال می باشد که قدرالسهم هر عضو از این مبلغ 1.135.625.000ریال خواهد بود و کلیه اعضاء موظفند هزینه های آتی را طی چهار قسط که در بخش تامین منابع مالی ذکر گردیده واریز نمایند.

مزید اطلاع هزینه عدم خلاف و سایر هزینه های مرتبط با شهرداری تا زمان اقدام برای پایان کار در حال حاضر برای این تعاونی قابل تعیین نیست و چنانچه با همین مبالغ قابل همپوشانی باشد به اطلاع کلیه ذینفعان خواهد رسید.

لازم به ذکر است طبق تبصره1 ماده46 اساسنامه شرکت های تعاونی مسکن، واحدها از سوی کارشناس محترم دادگستری ارزیابی نگردیده و بعد از ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری چنانچه واحدی دارای مزیت و یا مرغوبیت خاصی باشد نسبت به ضریب مرغوبیت می بایست مالک واحد مربوطه نسبت به پرداخت مبالغ ارزیابی شده توسط کارشناس اقدام نماید.

بند7- تصويب پاداش هيات مديره : طبق آیین نامه پاداش تعاونی های مسکن هیات مدیره در گذشته می توانسته با پیشرفت پروژه درخواست اخذ پاداش نماید اما جهت کمک به نقدینگی پروژه و مشکلات  مالی پیش آمده هیچ گاه شرایطی برای برداشت این وجه وجود نداشته و با توجه به مقررات بخش تعاون مبلغ 881.000.000 تومان مصوب گردید که هیات مدیره می تواند از محل پرداخت اقساط سرمایه گذاران پاداش خود را برداشت نماید.

شایان ذکر است هیأت مدیره می تواند علاوه بر برنامه‌های مطرح‌شده، با هدف بهبود شرایط زندگی و همگام‌سازی با توسعه زیرساخت‌های کشور، اجرای زیرساخت فیبر نوری در مجتمع را نیز در دستور کار قرار دهد که این اقدام به عنوان گامی مؤثر در جهت ارتقای کیفیت خدمات و امکانات برای تمامی ساکنین بود و هزینه اجرای این طرح به اقساط سرمایه گذاران اضافه می گردد.

بخش دوم : تامین منابع مالی : در ادامه مصوبات مجمع عمومی مذکور، تصمیم گرفته شد برای اجرایی کردن موارد الزامی، تمامی سرمایه‌گذاران مبالغ مشخصی را طبق جدول تعیین‌شده واریز نمایند.

بخش سوم : بررسی و نتیجه گیری در خصوص بخش اول و دوم :

الف ) وضعیت پرداختی سرمایه گذاران (با توجه به تقویم سررسید اقساط ساخت):

عدم پرداخت به موقع اقساط توسط برخی از سرمایه گذاران منجر به کمبود نقدینگی و تاخیر در پیشرفت برنامه اجرایی و مراحل پیگیری پایان کار مجتمع گردیده است، نحوه دریافت مطالبات نسبت به سررسید اقساط در هر سررسید به شرح زیر می باشد :

تاخیر در پرداخت اقساط، به‌ویژه در شرایط تورم شدید، تأثیرات منفی قابل توجهی بر قدرت خرید گذاشته و اجرای برنامه‌ها را با چالش مواجه کرده است. بر اساس جدول ارائه‌شده، تا پایان آخرین سررسید تعیین‌شده، تنها ۳۲ درصد از بودجه مصوب توسط سرمایه‌گذاران تأمین شده است. علاوه بر این، پرداخت‌هایی که به صورت پراکنده و خارج از برنامه در نیمه دوم سال ۱۴۰۳ از سوی برخی اعضا انجام شده‌اند، به دلیل کاهش حداقل ۴۰ درصدی ارزش واقعی و افزایش هزینه‌ها، موجب شد تعاونی نتواند نیازهای ضروری مشخص‌شده توسط ناظران را برآورده سازد. این امر نه تنها فرآیند انجام کار را با مشکل مواجه کرده، بلکه هزینه‌های مدیریت ناشی از تأخیر در پروژه را به میزان قابل توجهی افزایش داده است.

ب) تأثیر تورم و پیامدهای عدم پرداخت به موقع اقساط: تورم نزدیک به ۳۵ درصدی سال ۱۴۰۳ هزینه‌های پروژه، به‌ویژه در بخش مصالح و تجهیزات ساختمانی، را به طور چشمگیری افزایش داده است. این افزایش، به دلیل تأخیر در تامین مبالغ مورد نیاز، نه تنها کمبود نقدینگی ایجاد کرده بلکه باعث خرید مصالح با قیمت‌های بالاتر و در نتیجه افزایش کلی هزینه‌ها و فشار مالی بیشتر بر سایر سرمایه‌گذاران شده است.

مادامی که همکاری مناسب از سوی سرمایه گذاران شکل نگیرد هرگونه برنامه ریزی و یا تلاش برای به ثمر رساندن اهداف از پیش تعیین شده بی نتیجه خواهد ماند.

حال همه سرمایه گذاران می توانند صورتحساب مالی خود را از سایت تعاونی دریافت نمایند و با توجه به سر رسید اقساط و پرداختی های خودشان متوجه تاثیر تاخیر هر یک از سرمایه گذاران در پیشبرد اهداف پروژه را بررسی و سهم خود را در تاخیرات بوجود آمده در نظر بگیرند.

ج ) بررسی عملکرد اجرایی : مجموعه اقدامات انجام شده از اسفند ماه 1402 تا پایان سال 1403 به شرح زیر می باشد :

1-    عملیات داربست بندی و اجرای پی و نمای سنگ مالون همراه با پشت کار و بند کشی دیوار حائل سنگی محوطه ساختمان

2-    خرید مصالح و اجرای پوشش زیر سقفی دیوار حائل سنگی با استفاده از سرامیک به روش اجرای خشک و اجرای نورپردازی

3-    اجرای موزاییک کف محوطه مقابل دیوار حائل سنگی با شیب بندی و هدایت آب های سطحی

4-    خرید تجهیزات و اجرای زیر ساخت فیبر نوری مجتمع و پیگیری تا اتصال به شبکه فیبر نوری مخابرات

5-    اجرای زیر ساخت آنتن و ماهواره مرکزی مجتمع

6-    برداشت کف رامپ منفی یک به همکف، زیر سازی، ایزولاسیون رطوبتی، کفسازی و شیب بندی و اجرای موزائیک و نورپردازی مسیر تردد

7-    خرید و تحویل کپسول‌های آتش‌نشانی به مالکین و تهیه تجهیزات مورد نیاز برای تکمیل سیستم آتش‌نشانی و اطفا حریق در طبقات

8-    خرید تجهیزات و راه اندازی سیستم اعلام حریق مجتمع

9-    خرید برخی از تجهیزات اصلاح ، بهبود و ارتقا سیستم آبرسانی مجتمع از جمله پمپ آب، مخزن و اتصالات

10-  جمع آوری چاه های جذبی اطراف ساختمان ، حفر کانال و هدایت آب های مازاد

11-  خرید تجهیزات و سرویس و تعمیر اولیه ژنراتور برق اضطراری جهت راه اندازی

12-  ساخت تابلو برق تامین برق اضطراری

13-  تکمیل نواقص و راه اندازی روشنایی انباری های زیر رامپ و موتورخانه طبق نظر ناظر

14-   برداشت دیوار باغچه ضلع غربی ، زیر سازی ، اجرای دیوار حائل سنگی جهت آماده سازی اجرای پارکینگ مهمان با توجه به بازخورد به دست آمده از مشکلات موجود در ساختمان در بخش کمبود فضای پارک خودرو و تردد مهمانان مجتمع

15-   محوطه سازی ضلع شمالی و ایجاد سه فضا برای توسعه فضای سبز پیرامون مجتمع

16-   اجرای کانیو درجا مسیر تردد قبل از اجرای آسفالت به طول تقریبی 300 متر

17-   ترمیم زیر سازی و اجرای بیس و آسفالت مسیر تردد مجتمع به متراژ تقریبی 2500 مترمربع(خیابان 12 متری جنب مجتمع)

بخش چهارم : اولویت ها و برنامه های تعاونی برای سال 1404 :

الف) پیگیری مطالبات معوق از سرمایه گذاران: هیأت مدیره ضمن قدردانی از سرمایه‌گذاران خوش‌حساب و تأکید بر تعهد به حفظ حقوق ایشان، تلاش می‌کند با مدیریت صحیح منابع و تصمیمات مناسب، تأثیر تورم را کاهش داده و عقب‌ماندگی‌های ناشی از تأخیر پرداخت دیگر سرمایه‌گذاران را جبران کند.

همچنین از ابتدای سال 1404، هیأت مدیره اقدامات مختلفی برای پیگیری مطالبات سرمایه‌گذاران بدهکار انجام داده که شامل ارسال اخطارها، پیامک‌ها و برقراری تماس‌های مکرر، برگزاری جلسات حضوری و بررسی امکان اقدامات حقوقی و اداری است. در صورت ادامه عدم پرداخت، هیأت مدیره از تمامی ابزارهای قانونی برای احقاق حقوق سرمایه‌گذاران استفاده خواهد کرد و آمادگی همکاری و ارائه راه‌حل‌های مناسب را نیز دارد.

ب) ادامه تکمیل موارد و الزامات پایان کار : تأمین منابع مالی، که از ارکان اساسی پیشبرد آیتم‌های اجرایی یک پروژه است، همان‌طور که در این گزارش آمده، نه تنها به‌طور کامل تحقق نیافته، بلکه در هیچ بازه زمانی اقساط به موقع پرداخت نشده‌اند. این موضوع باعث شده برنامه‌ریزی‌های انجام‌شده به شکل مطلوب و کامل اجرا نشود.

با این حال، تلاش می‌شود که ضمن پیگیری مطالبات، با وصول هر مرحله از مبالغ، کارهای در دست اقدام بر اساس اولویت‌بندی به سرانجام برسند.

ج- پیشرفت جمعی با تفاهم و تخصص :

1- فلسفه وجودی تعاونی‌ها بر اساس همکاری جمعی و بهره‌گیری از سرمایه‌های خرد برای اجرای پروژه‌های کلان شکل گرفته است. دستیابی به این هدف مستلزم تعامل و هماهنگی مؤثر میان سرمایه‌گذاران، هیأت مدیره و تیم اجرایی است. ضعف در هر بخش می‌تواند نتایج عملکرد جمعی را تحت تأثیر قرار دهد. نگاه مثبت ارکان تعاونی به یکدیگر و اجتناب از نظرات شخصی یا ایجاد شبهه در مواجهه با تصمیمات متخصصان و تیم اجرایی، به انسجام و ارتقای عملکرد کمک می‌کند؛ هرچند ممکن است تمام انتظارات به طور کامل محقق نشود.

2- هیأت مدیره اذعان دارد که ممکن است برخی تصمیمات از دیدگاه برخی سرمایه‌گذاران دارای ایراد یا نواقص باشد یا انتظارات آنان را به طور کامل برآورده نکند. بنابراین، از سرمایه‌گذاران درخواست می‌شود با نگاهی مثبت و سازنده و بدون بزرگ‌نمایی اشتباهات یا کاستی‌های احتمالی، در راستای دستیابی به اهداف مشترک و پیشبرد پروژه همکاری کنند.

3- هیأت مدیره با احترام اعلام می‌کند که تمامی تصمیمات بر اساس بررسی‌های کارشناسی و با هدف حفظ منافع جمعی اتخاذ شده‌اند. ممکن است برخی تصمیمات از نظر سرمایه‌گذاران در تضاد با منافع فردی تلقی شوند، اما تأکید می‌کنیم که این نگاه نیازمند بازنگری است. مصوبات پس از مطالعات تخصصی و با در نظر گرفتن منافع همه ذینفعان به تصویب رسیده‌اند. هیأت مدیره همواره حافظ منافع سرمایه‌گذاران بوده و در صورت لزوم از هیچ تلاشی دریغ نخواهد کرد. از همراهی و اعتماد شما سپاسگزاریم و امیدواریم با همکاری جمعی هرچه سریع‌تر به اهداف مشترک برسیم.

4- هیات مدیره به منظور هماهنگی و به نتیجه رساندن سریعتر بحث پایان کار و اخذ سند لازم می داند یک انسجام همگانی در پرداخت مطالبات از سوی کلیه سرمایه گذاران صورت پذیرد تا پروژه از بلاتکلیفی پایان کار و سند رهایی یابد، تاخیرات بوجود آمده در عدم پرداخت به موقع اقساط باعث ایجاد هزینه هایی حداقل در موارد زیر می باشد :

الف) تمدید قرارداد ناظرین حداقل تا پایان شهریور 1404

ب) ایجاد تورم به اصلاح یا تکمیل زیر ساخت ها به قیمت 1404 که در مقایسه با اوایل 1403 حداقل باعث 40 درصد تورم گردیده است.

د - جمع بندی : پرداخت به‌موقع بدهی توسط هر یک از سرمایه‌گذاران در سه تاریخ تعیین‌شده در جدول زیر، نقش مهمی در هماهنگی و پیشبرد پروژه تا مرحله نهایی دارد. در صورت تأخیر در پرداخت، هیئت‌مدیره می‌تواند بدهی سرمایه‌گذاران را مجدداً تا تاریخ‌های تعیین‌شده به‌روز کند. چنانچه سرمایه‌گذاران همکاری لازم را نداشته باشند، هیات‌مدیره از طریق مراجع قانونی اقدام به جابجایی واحد یا فسخ قرارداد خواهد کرد.

پس از تحویل چک های مذکور دفترچه مالکیت موقت تا مرحله صدور سند برای مالکین صادر و کلیه نقل و انتقالات آتی از طریق مراجعه به دفتر تعاونی و دفترچه نقل و انتقال و دفتر اسناد رسمی صورت می پذیرد. در پایان، ضمن ارائه تصاویر پیوست از پیشرفت پروژه و طراحی‌های انجام شده برای بخش‌های مختلف اجرایی، از شما دعوت می‌شود برای ارتباط بهتر و موثر، مشاهده وضعیت پروژه، ارائه نظرات و پیشنهادات، به سایت تعاونی مراجعه نمایید:

ورود به سامانه واریزی‌ها و ارتباط با مدیران تعاونی

مشاهده تصاویر پیوست مربوط به پروژه

با همکاری شما، امیدواریم پیشبرد پروژه به بهترین نحو ممکن انجام شود.